2022年第四季度，全市整體凈吸納量連續(xù)三個季度錄得負值，凈吸納量環(huán)比上升69,800平方米，甲級（含頂級）、乙級寫字樓凈吸納量均呈現(xiàn)不同程度上升，需求量有所回暖。受全市核心商圈甲級（含頂級）寫字樓空置面積增加影響，全市整體寫字樓空置率環(huán)比上升0.26個百分點。本季度全市（含頂級、甲級、乙級）成交租金未能止住收窄態(tài)勢，已連續(xù)四個季度下行，環(huán)比第三季度下降0.6個百分點，降至每平方米每月278.85元。回暖需逐步復蘇，空置率上行壓力依然存在，預測短期內租金仍未探底。
2022年第四季度全市整體存量有所增加，在連續(xù)兩個季度無新增供應量之后，本季度長安街、通州商圈迎來2個甲級寫字樓項目入市，為市場帶來約120,900平方米的新增供應。在疫情壓力的影響下，部分計劃于2022年交付的樓宇不得不延后入市，2023年將有望迎來新一波供應量的高峰。
北京寫字樓四季度市場總覽
2022年第四季度全市整體寫字樓市場需求量有所回暖，但受疫情的持續(xù)影響，全市整體市場活躍度成交量依然錄得負值，全市整體寫字樓凈吸納量為-2,929平方米，其中甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為-15,377平方米，乙級寫字樓凈吸納量為12,448平方米，但全市整體寫字樓凈吸納量環(huán)比上季度上升69,800平方米。
本季度全市整體空置率未能止住上行壓力，空置率環(huán)比第三季度上升0.26個百分點至14.64%，其中甲級（含頂級）寫字樓空置率為16.05%，環(huán)比上升0.59個百分點，乙級寫字樓的空置率為12.97%，環(huán)比第三季度下降0.14個百分點。乙級寫字樓空置面積去化明顯增加，企業(yè)控制成本意愿凸顯。
本季度全市整體（含頂級、甲級、乙級）成交租金未能止住收窄態(tài)勢，受疫情沖擊及宏觀經濟環(huán)境影響，已連續(xù)四個季度下行，市場承壓明顯，持續(xù)下行凸顯市場信心不足，全市整體租金最終錄得每平方米每月278.85元，環(huán)比下降0.6個百分點，其中甲級寫字樓為每平方米每月340.42元，環(huán)比下降0.57個百分點；乙級寫字樓為每平方米每月206.45元，環(huán)比下降0.8個百分點。
2022年第四季度全市整體存量有所增加，連續(xù)兩個季度無新增供應量之后，本季度迎來2個甲級寫字樓項目入市，分別為長安街商圈的王府77項目，以及通州商圈的新光大中心A5項目。兩個新項目的入市共為市場帶來約120,900平方米的新增供應量。
核心商圈·甲乙級寫字樓概況
2022年第四季度核心商圈整體甲級（含頂級）寫字樓凈吸納量為-21,735平方米，空置率環(huán)比上升0.9個百分點至14.01%，租金環(huán)比第三季度下降0.43個百分點為每平方米每月375.32元。除金融街商圈租金環(huán)比第三季度無變化，其他商圈均有不同程度的下跌，其中空置率較高的亞奧、望京酒仙橋及麗澤商圈降幅明顯，租金環(huán)比第三季度下跌0.7至0.9個百分點。
本季度核心商圈整體乙級寫字樓凈吸納量為7,677平方米。空置率環(huán)比第三季度小幅度下降0.14個百分點至12.35%。租金仍呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，環(huán)比第三季度降低0.92個百分點至每平方米每月239.2元。除麗澤、東二環(huán)及燕莎商圈的乙級寫字樓租金相對穩(wěn)定外，降幅明顯的商圈分別為亞奧、金融街、CBD、望京酒仙橋。亞奧、金融街商圈租金環(huán)比下降2.1和2.0個百分點；CBD和望京酒仙橋商圈租金環(huán)比下降1.3和1.0個百分點。
從市場租賃需求分析
1、從內外資/行業(yè)/樓宇等級角度分析
2022年第四季度，受疫情等宏觀因素的影響，新租需求收縮明顯，陸續(xù)有企業(yè)退租或縮減面積情況發(fā)生，雖凈吸納量環(huán)比上季度有所回升，但未能止住市場空置率上升壓力。本季度外資企業(yè)成交面積下降2.3個百分點，成交數(shù)量占比上升9.3個百分點。
科技、金融、專業(yè)服務行業(yè)仍是市場成交的主要來源，科技行業(yè)成交面積環(huán)比第三季度占比上升11.6個百分點，占據(jù)成交面積首位。金融行業(yè)成交面積占比下降明顯，環(huán)比第三季度降低9.8個百分點。
從樓宇等級成交面積環(huán)比變化來看，隨著部分企業(yè)為實現(xiàn)降本增效，本季度市場收縮成本需求漲勢明顯，由甲級寫字樓搬遷至乙級寫字樓需求有明顯增加，乙級寫字樓成交增速強勁，乙級寫字樓成交面積環(huán)比上升21.2個百分點，成交面積占比已超過甲級寫字樓，甲級寫字樓成交數(shù)量環(huán)比第三季度下降19.7個百分點。
本季度頂級、甲級寫字樓成交面積環(huán)比上季度均有所降低；其中甲級寫字樓成交面積降幅超過16萬平方米，乙級寫字樓成交面積逆勢增長。
從行業(yè)成交面積環(huán)比變化來看，科技、金融行業(yè)本季度成交面積環(huán)比上季度降低共超9萬平方米，成交數(shù)量降幅分別為34.78%和30.43%，表現(xiàn)較為低迷；僅能源化工及聯(lián)合辦公行業(yè)成交面積環(huán)比上季度有所上升。
2022年第四季度科技行業(yè)在中關村、望京酒仙橋商圈成交面積占比顯著，占比超過全市的五成，亞奧、燕莎等商圈也有該類企業(yè)落位。
金融行業(yè)依舊將金融街、CBD商圈作為其主要選擇區(qū)域，除此，第四季度在中關村商圈成交面積有明顯增加，環(huán)比上升18.3個百分點。
CBD及麗澤商圈良好的樓宇品質吸引了本季度六成的專業(yè)服務類企業(yè)進駐，麗澤商圈作為新興商圈，已經成為眾多專業(yè)服務類企業(yè)提升形象、降本增效的優(yōu)選商圈。
2、從成交商圈角度分析
從各主要商圈成交面積環(huán)比變化來看，望京酒仙橋、長安街、亞奧商圈本季度成交面積有所增長，其他商圈成交面積環(huán)比上季度均呈現(xiàn)不同程度降低，其中CBD商圈降幅最為顯著。
2022年第四季度的成交面積占比較高的商圈分別為中關村、望京酒仙橋及CBD。中關村商圈在本季度成交面積占比為全市寫字樓成交總面積的20.1%，望京酒仙橋商圈成交占比為16.7%，CBD商圈成交占比為14%。
中關村商圈在第四季度超六成的簽約來源為同商圈內企業(yè)，部分位于上地北清路商圈的企業(yè)也擇機搬遷至中關村商圈。2023年也將有眾多新樓宇入市會為中關村商圈帶來更多的搬遷選擇，預測租金將會進一步呈現(xiàn)下降趨勢。
望京酒仙橋商圈在第四季度有47%的成交面積(大于1,000平方米)由本商圈內企業(yè)去化。望京酒仙橋商圈本季度成交仍以科技類企業(yè)為主，成交面積超過本季度的七成，環(huán)比上季度成交面積上升1.1個百分點。
CBD商圈在第四季度新租及擴租需求(大于1,000平方米)當中54%為商圈內企業(yè)，分別有23%的企業(yè)來自于金融街和燕莎商圈。金融、專業(yè)服務行業(yè)是CBD商圈成交兩大主力，成交面積之和超整體商圈的四成。
2022年
寫字樓市場總結
2022年寫字樓租賃市場受疫情影響，本年度市場活躍度持續(xù)呈現(xiàn)走低態(tài)勢，2022年計劃入市的部分寫字樓項目延期交付，致使2022年第二、第三季度市場無新增供應量，為2015年以來同期新增供應量的最低值。
2022年北京寫字樓市場整體吸納量受到市場活躍度的影響，持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢，各商圈均有企業(yè)陸續(xù)退租，在2022年連續(xù)兩次受到疫情的重創(chuàng)，需求量收縮明顯，導致空置率進一步上升，租金在今年持續(xù)承壓呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢，同比去年全市整體租金下行3.27個百分點。
從行業(yè)角度分析2022年因疫情持續(xù)承壓的大環(huán)境下，科技、金融、專業(yè)服務行業(yè)始終是市場成交的主要來源，科技行業(yè)在中關村商圈較為活躍且成交面積占比最大，同時在望京酒仙橋及亞奧商圈也是科技行業(yè)活躍的目標區(qū)域。金融行業(yè)依舊以金融街商圈為主，隨著麗澤新興商圈的逐漸成熟，其良好的樓宇品質、超高的性價比及極具競爭力的政策支持，陸續(xù)吸引了眾多金融企業(yè)入駐，同時也成為企業(yè)的優(yōu)選商圈。
未來市場展望
因2022年部分寫字樓項目受疫情影響延期交付，隨著2023年的到來北京寫字樓市場將迎來多個優(yōu)質項目入市，隨之將迎來供應小高峰，預計全市寫字樓市場將有近170萬平方米的新增體量投放市場。而眾多現(xiàn)有項目也將面臨空置率持續(xù)上升的壓力，整體市場將更加導向租戶方，預測2023年又將是企業(yè)一次抄底的機會。
2022年四季度末，隨著疫情防控政策優(yōu)化調整后，復工復產秩序逐漸步入正軌，北京政府有望陸續(xù)出臺更多的產業(yè)發(fā)展和扶持政策，將有助于北京寫字樓市場在2023年逐步復蘇回暖，市場預期信心也將增強。但隨著2022年延期交付的新寫字樓項目陸續(xù)投入市場，全市空置率上行壓力依然存在，預測短期內租金探底仍未結束，依然呈現(xiàn)緩慢下行趨勢。
在未來五年中，北京主要商圈新增供應量將接近336萬平方米，其中CBD商圈新增體量為1,675,346平方米，約為主要商圈新增供應量的50%，望京酒仙橋商圈新增體量為644,584平方米，占到主要商圈新增供應量的19%，除長安街商圈外，其他商圈均有一定體量的未來供應。
在2023年至2024年，除大量標準寫字樓產品項目集中入市外，還將有多個城市更新項目投入市場，就森裕咨詢統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示（見上表），未來2年將有超過46萬平方米的城市更新項目入市，分別集中在望京酒仙橋、亞奧、長安街、中關村、金融街以及麗澤等商圈，這也將為企業(yè)帶來更多產品選擇的空間。
